В Арбитражный суд Удмуртской Республики
426011, Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Ломоносова 5
Истец: _______________________________________
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица ___________, дом 28
Представитель Истца по доверенности: Ахмитшин Ринат Рашитович
426069, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Нижняя, дом 18, офис 224
моб. 8 909 064 9292
Ответчик:
Муниципальное образование «город Ижевск»
426070, Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Пушкинская, 276
в лице функционального органа Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска
426033, Россия, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Песочная, 11б.
Истец на праве аренды более трех лет владеет нежилым помещением, общей площадью 115,6 кв.м. (Литер: А; этаж: подвал; номера: 10, 14-18, 22; согласно кадастрового паспорта помещения № 30153 от 20.03.2012 г.), расположенным по адресу: г. Ижевск, ул. ________________, д. 171.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска направлен в адрес Истца для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого помещения по адресу: г.Ижевск, ул. ________________, д. 171, площадью 115,6 кв.м., в частности – договор купли-продажи недвижимого имущества.
По своей инициативе Истцом была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения оценщиком ООО «_______» Ивановым И.И. В соответствии с выполненным им отчетом рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составляет 5 220 000 рублей (без НДС).
В связи с изложенным письмом №1 от 16.10.2012 Истец выразил свое намерение заключить договор купли-продажи арендуемого помещения по адресу: г.Ижевск, ул. ________________, д. 171, площадью 115,6 кв.м., на условиях, изложенных в направленном проекте договора купли-продажи, но с изменением пункта 2.1. договора, изложив его в следующей редакции:
«2.1. Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора Имущества составляет 5 112 000 (Пять миллионов сто двенадцать тысяч) руб., без НДС.».
Также Истец предложил исключить из текста договора пункты 4.2.2., 4.2.3. с изменением нумерации последующих пунктов раздела 4, поскольку указанный выше федеральный закон не предусматривает обязательного страхования имущества. Между тем, указание на обязанность покупателя страховать имущество является навязыванием дополнительной услуги, влекущей в свою очередь дополнительные расходы для субъекта малого или среднего предпринимательства.
Протоколом урегулирования разногласий Истцу отказано в согласовании предложенных им условий.
Изложенное явилось основанием для обращения Истца в суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора.
Полагаем, договор купли-продажи подлежит заключению с учетом условий, предложенных Истцом ввиду нижеследующего.
В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Несмотря на то, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был, полагаем возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда, а также направленности действий сторон спора.
Вывод о том, что в рассматриваемом случае совокупность действий органа местного самоуправления обладает признаками оферты, следует также из содержания статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которой установлен порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.
Такой порядок предполагает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Употребление формулировки и (или) в отношении направления проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, подтверждает вывод о возможности оценки в качестве предложения о заключении договора факта утверждения и направления истцу с письмом о предложении заключить договор и его текстом, условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, в которых отражены существенные условия договора купли-продажи.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ввиду наличия у Истца преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту Комитета, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательным. Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ » Об оценочной деятельности» (далее — Закон об оценочной деятельности), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном действующим законодательством (статья 6 Закона об оценочной деятельности).
Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой — пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 1 апреля 2011 года объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются только на правоотношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.
Следовательно, после этой даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретал имущество. Названное исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость покупателем в качестве налогового агента и актуальность абзаца 2 пункта 2.1.1 проекта договора, возлагающего соответствующую обязанность на покупателя муниципального имущества.
Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у Ответчика, так и у Истца.
Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у Комитета, так и общества.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.
В данном случае, исходя из правовой природы налога на добавленную стоимость, как косвенного налога, представляющего собой отчисления в федеральный бюджет части стоимости облагаемого оборота по реализации, добавленной в процессе производства и обращения товаров, со стороны Ответчика отсутствуют нарушения его субъективного права введением в договор купли-продажи условия о цене, с исключением из нее налога на добавленную стоимость.
Напротив, иной подход ведет к дополнительному получению Ответчиком в качестве продавца имущества суммы НДС, которая не подлежит уплате в федеральный бюджет в качестве налога и фактически стоимостью отчуждаемого имущества не является.
Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Положениями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
На основании изложенного просим суд обязать Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска заключить с индивидуальным предпринимателем ________________ договор купли-продажи недвижимого имущества — нежилого помещения, общей площадью 115,6 кв.м. (Литер: А; этаж: подвал; номера: 10, 14-18, 22; согласно кадастрового паспорта помещения № 30153 от 20.03.2012 г.), расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. ________________, д. 171, на условиях представленного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, исключив из текста договора пункты 4.2.2. и 4.2.3. с изменением нумерации последующих пунктов раздела 4, и приняв пункт 2.1.1. в следующей редакции:
«2.1.1. Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора Имущества составляет 5 112 000 (Пять миллионов сто двенадцать тысяч) рублей, без НДС».
Приложения:
1. Оригинал платежного поручения об оплате государственной пошлины.
2. Оригинал доверенности.
3. Копия паспорта Истца.
4. Копия свидетельства о регистрации Истца в качестве ИП.
5. Копия договора купли-продажи.
6. Копия протокола разногласий.
7. Копия сопроводительного письма.
8. Копия протокола об урегулировании разногласий.
9. Копия письма уведомления Ответчика.
10. Копия решения об условиях приватизации.
11. Копия кадастрового паспорта.
12. Копия отчета об оценке.
13. Выписка из ЕГРИП на Истца.
14. Распечатка с сайта ФНС (выписка из ЕГРЮЛ на Ответчика).
__.11.2012
__________________________ Р.Р. Ахмитшин