Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома

В Завьяловский районный суд Удмуртской Республики
427000, Удмуртская Республика, Завьяловский район, село Завьялово, ул. Речная, 17

Истец: Иванов Иван Иванович
Место регистрации (временной): 426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1
Представитель: Ахмитшин Ринат Рашитович
тел. моб. 8 909 0649292

Ответчик: Петрова Мария Петровна
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Вторая, дом 29, квартира 24

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:
1. Иванова Марина Сергеевна
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Третья 79-1
2. Петрова Елена Олеговна
426054, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Четвертая 92-23

исковое заявление
о признании сделки недействительной

31 марта 2010 семья Истца приобрела земельный участок с недостроенным домом в д. Хохряки, (коттеджный поселок Русь) ул. Макаренко, ____.

Денег у Истца на покупку участка и строительство дома не хватало, семье пришлось брать кредиты. 31 мая 2010 года дом был узаконен и Истец начал постепенно его достраивать.

Летом истец потерял работу, к осени сын также потерял работу. Дочь находилась в отпуске по уходу за ребенком, жена сына готовилась стать матерью, постоянно находилась на больничном. Источниками дохода была заработная плата супруги Истца, пенсия Истца. Средств хватало только на питание, а на погашение кредитов — уже нет. Истец и его семья пришли к решению, что им нужно искать более доступное жилье.

Проанализировав рынок жилья, Истца заинтересовало предложение, размещенное в Интернете, о продажи таунхаусов на 4 и 2 секции. Позвонив по указанному телефону, он связался с представителем агентства недвижимости «____________». Истца пригласили в офис АН «_____», где он познакомился с директором ________________. В дальнейшем она, выяснив стечение тяжелых обстоятельств (тяжелое материальное положение, невозможность погашения кредитных обязательств и т.п.), предложила обменять дом Истца на секцию в таунхаусе, которые строит ООО «СТ-СТ», где директором является ее законный супруг __________________________.

____________ предложила Истцу свои услуги в качестве риэлтора. Договор на риэлтерские услуги был составлен и подписан 13 декабря 2010 года. На вырученные от продажи дома деньги _______________ обещала построить силами ООО «СТ-СТ» секцию в таунхаусе.

С момента заключения договора в дом Истца стали водить потенциальных покупателей.

В итоге дом был продан Ответчику, но секция в таун-хаусе не построена по сегодняшний день.

Таким образом, Истец и его семья по причине их обмана со стороны __________________, заблуждения относительно правовой природы заключаемых договоров лишились своего жилища. Договор купли-продажи дома заключался также по причине стечения для Истца тяжелых жизненных обстоятельств.

Согласно пункту 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Заблуждение – неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой сделки. При совершении сделки под влиянием заблуждения воля субъекта соответствует его волеизъявлению, однако формирование этой воли происходит под воздействием неправильных представлений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Заключая договор купли-продажи дома, Истец заблуждался относительно природы сделки. При этом заблуждение Истца заключалось в следующем. Он, заключая договор купли-продажи дома, был уверен, что не утратит право собственности и право пользования домом до завершения строительства квартиры в таунхаусе. Он также предполагал, что взаимосвязанная совокупность сделок (купля-продажа дома, договор о строительстве жилого дома от 21.12.2010, договор продажи с АН «______________») являются единой сделкой, направленной на обмен существующего жилья, поскольку они объединены единой целью и оборотом денежных средств. Указанное заблуждение обусловлено тем, что в юридически значимый период Истец находился в стрессовой ситуации, которая в силу личностных особенностей Истца повлияла на неправильное понимание Истцом природы (последствий) оспариваемой сделки.

При этом следует учитывать, что законодатель ни в одной норме ГК РФ не дает понятие «природы сделки». В теории права под юридической природой сделки понимается совокупность свойств (признаков, условий), ее характеризирующих. С практической точки зрения природу сделки целесообразно определять исходя из тех правовых последствий, которые она призвана породить. Так, согласно ст. 153 ГК РФ любая сделка направлена на установление прав и обязанностей либо на изменение и прекращение правоотношений, поэтому именно последствия позволяют охарактеризовать сущность сделки наиболее полно.

В связи с этим заблуждение в природе сделки означает ошибку относительно ее основания, под которым, в свою очередь следует понимать типичную для того или иного вида сделок правовую цель – каузу. Кауза в сделке представляет цель, к достижению которой стремится действующее лицо и в качестве которой выступает типовой юридический результат (последствия сделки).

Учитывая изложенное, следует сделать вывод о том, что заблуждение относительно правовых последствий сделки по своему юридическому значению тождественно заблуждению относительно природы сделки и, следовательно, в силу ст. 178 ГК РФ является основанием для признания сделки недействительной.

Так получилось, что к концу декабря две тысячи десятого года Истец переживал состояние сильного эмоционального напряжения, что выражалось в сильных тревожно-депрессивных расстройствах. Такое состояние было вызвано несколькими причинами:

В силу указанных обстоятельств Истец был вынужден продать свой дом. При этом он не осознавал, что лишается права собственности и права пользования единственным жилищем своей семьи. Нахождение Истца в психотравмирующей ситуации проявлялось и в перемене его внешнего облика (он похудел, осунулся, выглядел встревоженным и усталым), он жаловался знакомым на нарушение сна, перепады артериального давления, головные боли, появление раздражительности. Состояние эмоционального напряжения привели к ограничению свободного волеизъявления, адекватной оценки ситуации и снижению прогностических и критических способностей в отношении отдаленных социально-юридических последствий договора, способствовали формированию неправильного мнения относительно существа сделки и введению его в заблуждение в юридический значимый период – конец 2010 года.

При этом Истец не предполагал, что заключенные им договоры предполагают возможность лишения его жилища. Он полагал, что происходит равноценный обмен, что свой дом он в последствии, после завершения строительства, просто обменяет на квартиру в таунхаусе.

Также обращаем внимание на следующее. Заключенный Истцом и ООО «СТ-СТ» договор о строительстве жилого дома от 21.12.2010 по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве. Согласно п. 1 договора Подрядчик обязуется в счет оплаты Заказчика построить секцию жилого дома.

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

Согласно п. 3 ст. 4 указанного ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, при продаже квартиры Истец был обманут – ему был подсунут заведомо недействительный договор. Истец изначально не мог приобрести право собственности на квартиру в таунхаусе.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Под обманом в данной норме подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий другой стороны, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Таким образом, продавая свой дом, Истец был обманут относительно возможности получения им встречного представления в виде квартиры в таунхаусе. Разрешение на строительство указанного дома отсутствовало, вид разрешенного использования земельного участка под ним был иной, нежели строительство эксплуатация многоквартирного дома.

Таким образом, сделка по отчуждению Истцом жилого дома и земельного участка под ним недействительна в силу ряда оснований (ст. 178-179 ГК РФ). Полагаем, в силу принципа диспозитивности, в силу п. 2 ст. 1 ГК РФ, сделка может быть недействительна по нескольким основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-168, 178-179 ГК РФ, просим суд:

1. Признать недействительным договор купли-продажи № 057/2009-599от 23.12.2010, заключенный между Истцом и Ответчиком.

Приложения:

12. Ходатайство об истребовании доказательств.

30 июня 2011 года

_____________________________ Р.Р. Ахмитшин