В ЗАВЬЯЛОВСКИЙРАЙОННЫЙ СУДУДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Истец: Иванова Екатерина Николаевна
Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Хохряки, улица Надлесная, дом 5
Представитель: адвокат Ахмитшин Ринат Рашитович
426069 Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Нижняя, дом 18
моб. 8 912 489 9999
Ответчик:Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Конфедерация»
426000Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Пушкинская, дом 114
исковое заявление
о признании права общей долевой собственности на помещение.
В связи с тем, что спорные правоотношения вытекают из договора долевого участия в строительстве, на который распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей», Истец по настоящему делу освобожден от уплаты государственной пошлины.
Между Истцом (Дольщик) и Ответчиком (Застройщик) был заключен договор №Б3-14 на участие в долевом строительстве от 02.03.2018 (далее по тексту – договор).
Указанный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.
В силу пункта 1.1. договора Ответчик обязался построить объект «Пятиэтажный многоквартирный жилой дом №3 по ул. Первая д. Хохряки Завьяловского района» на земельном участке с кадастровым номером 18:08:000000:0000 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию перед Истца объект долевого строительства, а Истец обязался уплатить цену объекта долевого строительства и принять его.
В силу пункта 1.3. договора объектом строительства является жилое помещение, имеющее проектный номер 33, общей площадью 25,61 кв.м., расположенное на 3 этаже указанного многоквартирного дома.
В настоящее время на основании договора и акта приема-передачи к нему Истец является собственником квартиры, расположенной по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Хохряки, улица Ильинская, дом 3, квартира 33, имеющей кадастровый номер 18:08:023029:0000.
В июле 2019 года Истец обнаружила, что Ответчик после заключения с ней договора долевого участия в строительстве внес в проектную декларацию многоквартирного дома существенные изменения, влекущие в свою очередь существенное уменьшение площади мест общего пользования многоквартирного дома за счет образования отдельного обособленного нежилого помещения.
В настоящее время указанное помещение, имеющее кадастровый номер 18:08:023029:0000, площадь 437 кв.м., расположенное по адресу Удмуртская Республика, Заьяловский район, деревня Хохряки, улица Ильинская, дом 3, пом. IV, V, IX, X, XI, находится в собственности Ответчика.
Так, проектная декларация указанного многоквартирного дома в редакции, действующей на дату подписания договора долевого участия в строительстве, то есть на дату 02.03.2018 в разделе 15.3. не содержит сведений о наличии в доме каких бы то ни было нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. В то же время в разделе 16.1. указанной проектной декларации в числе прочего содержится перечень нежилых помещений, расположенных в техническом этаже в нижней части здания и предназначенных для размещения инженерного оборудования и коммуникаций.
Проектная декларация указанного многоквартирного дома в последующей редакции в разделе 15.3 уже содержит сведения о наличии в доме какого-то подсобного помещения для нужд управляющей компании, имеющего площадь 436,6 кв.м., расположенного на техническом этаже здания. В то же время в разделе 16.1. указанной проектной декларации на ту же площадь уменьшена площадь помещений, расположенных в техническом этаже в нижней части здания и предназначенных для размещения инженерного оборудования и коммуникаций.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 36 ЖК РФ, а также в разделе 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ №491, в котором конкретизирован состав общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения вданном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В связи с этим передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договоров участия в долевом строительстве или договоров купли-продажи.
Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.
В этой связи государственная регистрация права собственности за Ответчиком на спорное помещение, расположенное на техническом этаже, сама по себе не свидетельствует о необоснованности исковых требований.
Спорное помещение изначально при проектировании строительства дома не было выделено в отдельное от технического этажа многоквартирного дома, кроме того, оно не было предназначено для самостоятельного использования. Его функциональное назначение было обозначено как технический этаж.
В частности, проектной документацией на жилой дом на дату заключения Истцом договора долевого участия в строительстве спорное помещение было включено в состав его общего имущества, что уже фактические предполагало его нахождение в общей долевой собственности участников долевого строительства.
Из имеющейся проектной документации следует, что спорное помещение не предназначалось для самостоятельного использования, так как расположено на техническом этаже, на котором размещены инженерные коммуникации, не было изолированным (имело сквозной проход, через который обеспечивался доступ к остальной части технического этажа).
Кроме того спорное помещение не могло быть предназначено для самостоятельного использования и в силу действующих санитарных норм и правил, так как данное помещение, оформленное застройщиком как нежилое в частную собственность, при его проектировании не имело входа, изолированного от жилой части здания, размещено на техническом этаже.
Данные доводы согласуются с положениями пункта 7.2.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», пункта 3.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные правила и нормативы» о том, что помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания, а также положениями п. 2.7 приложения Б СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» о том, что технический этаж предназначен для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций.
На основании изложенного просим суд:
- Признать Истца участником общей долевой собственности на помещение, имеющее кадастровый номер 18:08:023029:0000, площадь 437 кв.м., расположенное по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Хохряки, улица Ильинская, дом 3, пом. IV, V, IX, X, XI.
- Истребовать из чужого незаконного владения Ответчика помещение, имеющее кадастровый номер 18:08:023029:0000, площадь 437 кв.м., расположенное по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Хохряки, улица Ильинская, дом 3, пом. IV, V, IX, X, XI.
- Истребовать из Управления Росреестра по Удмуртской Республике правоустанавливающие документы на помещение, имеющее кадастровый номер 18:08:023029:0000, площадь 437 кв.м., расположенное по адресу Удмуртская Республика, Завьяловский район, деревня Хохряки, улица Ильинская, дом 3, пом. IV, V, IX, X, XI.
Приложения:
- Чек-ордер об оплате пошлины.
- Копия доверенности.
- Копия выписки из ЕГРН на помещение Истца.
- Копия выписки из ЕГРН на помещение Ответчика.
- Копия договора долевого строительства.
- Копия проектной декларации.
- Копия разрешения на строительство.
- Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- Копия искового заявления с приложениями в 1 экз.
___________________________ Р.Р. Ахмитшин