Покупка квартиры является важным и ответственным шагом в жизни любого гражданина.
Зачастую люди под влиянием эйфории от обретения своего домашнего очага не считают должным проверить покупаемую квартиру на предмет наличия юридических рисков. Между тем, такая беззаботность покупателей чревата потерей и квартиры, и уплаченных за нее денежных средств.
«Чистота сделки» — понятие не юридическое, ни в одном нормативно-правовом акте оно не упоминается. С нашем понимании она означает, что риск оспаривания сделки со стороны прежних владельцев или третьих лиц ничтожно мал (нулевым он, к сожалению, не бывает).
В идеале юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Для этого необходимо обеспечить соблюдение и безукоризненную правовую поддержку всех процедурных вопросов, а также провести тщательную экспертизу полной истории возникновения и перехода прав на приобретаемый объект недвижимости.
Важно получить подтверждение правомочий собственника, прав на недвижимое имущество, факта государственной регистрации, сведений о ранее наложенных запрещениях, арестах, обременениях.
Прежде всего следует проверить документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения – есть и более экзотические – договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано (в прошлом регистрацией занималось БТИ, сейчас – Управление Федеральной Регистрационной Службы). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
Необходимо получить и проверить информацию о зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время и ранее, включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, о наличии выписанных в связи с осуждением или смертью, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета).
Лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно — во всех случаях), желательно эту информацию проверять, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Однако следует отметить, что нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может совершать сделки. Дееспособности человека лишает только суд.
Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, Вы рискуете потерять ее в случае приобретения соответствующего иска. Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам).
Желательно выяснить все другие факторы, которые, могут быть причислены к обстоятельствам, на основании которых сделка может не состояться или в дальнейшем быть признана недействительной. К последнему относится буквально следующее:
1) cделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью, были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе:
- не было получено требуемых законом разрешений, заявлений, в частности: отказов сособственников от преимущественного права покупки; разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделки с жильём, в котором несовершеннолетний либо был зарегистрирован, либо имел право собственности
- заключена сделка, запрещённая законом, в том числе дарение от имени малолетнего, договор отчуждения, где с одной стороны участвовал несовершеннолетний, а с другой – его близкий родственник (законный представитель или опекун)
- доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства
2) выявлены нарушения закона о приватизации или факты, предшествующие приватизации, вследствие которых договор передачи в собственность отчуждаемой квартиры может быть расторгнут в судебном порядке:
- в число собственников не включены дети, либо лица, временно выбывшие (в армию, места лишения свободы) и от них не предоставлены должным образом оформленные заявления об отказе от приватизации, а также лица, признанные судом безвестно отсутствующими
- не стали собственниками лица, выбывшие менее чем за пол года до приватизации в дома престарелых или интернаты
- выдан ордер или распоряжение на заключение договора найма на жилище, из которого предыдущий наниматель выбыл в дом престарелых или инвалидов;
- у лиц, приватизировавших квартиру, имелся хотя бы один ребёнок, нигде не состоявший на регистрационном учёте
- в момент приватизации в квартире состояло на регистрационном учёте лицо, объявленное судом умершим
3) дом, в котором находится отчуждаемое жильё, идёт под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением
4) в квартире произведена незарегистрированная перепланировка. Необходимо сверить нынешнее состояние квартиры с поэтажным планом (этот документ все равно потребуется при сделке, так что продавцу придется брать его в БТИ)
5) по адресу, где находится отчуждаемая квартира, не открыта (новостройка) или приостановлена постановка на регистрационный учёт
6) нигде не состоит на регистрационном учёте ребёнок одного из собственников, либо лиц, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади
7) квартира перешла по наследству от лица, объявленного судом умершим
8) квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий на то право ребёнок, либо другое лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее отказ от принятия наследства в установленном законом порядке
9) один из собственников жилья умер, но наследственное дело не открывалось
10) отчуждается квартира ЖСК с не полностью выплаченным паем, либо пай выплачен полностью, но право собственности на неё не зарегистрировано
Также необходимо обратить внимание на оформление самой сделки. Речь идет не только о соблюдении существенных условий договора купли-продажи жилых помещений. Например, решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску БЦС к Егоркину и Шидловскому подтвердило уже вошедшее в практику мнение, что сделки по дарению подставной доли с последующей продажей реальной доли — это типичная притворная сделка, которая может быть оспорена в любой момент. Между тем, эта схема, к сожалению, широко применяется риэлторами почти всех агентств недвижимости Ижевска. Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости – очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.
Ринат Ахмитшин
22 июня 2011 года
(при подготовке статьи использовались материалы газеты «Рынок недвижимости» (Токаева Р.А.))