Дело о снятии ареста с квартиры, которая была продана, но арестована до регистрации сделки в Управлении Росреестра по УР

В нашу компанию обратилась гражданка К. со следующей проблемой.

26 ноября 2009 года между гражданами Г. (продавцы) и К. (покупатель) был подписан договор купли-продажи трехкомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по улице Тверской города Ижевска, и акт приема-передачи квартиры к этому договору. Расчет по договору произведен в полном объеме.

В тот же день, 26 ноября 2009 года, наш Клиент обратилась в Управление Росреестра по УР с заявлением о регистрации договора купли-продажи и перехода долей в праве собственности на квартиру.

За два дня до окончания процедуры регистрации, 24 декабря 2009 года, в регистрирующий орган поступило постановление судебного пристава исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов города Ижевска Гареевой Э.Ф. о запрещении должникам (продавцам) на распоряжение принадлежащими каждому из них долями в праве собственности на квартиру.

На основании данного постановления процедура регистрации была приостановлена, право собственности у гражданки К. не возникло. Полученные от нее за квартиру деньги продавцы к тому времени благополучно потратили, и взыскивать с них было нечего. У гражданки К. оставался только один выход – погашать за злополучных должников их обязательства на достаточно круглую сумму.

Поскольку договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента регистрации договора в Управлении Росреестра по УР, а не с момента его подписания, гражданка К. никакими правами на спорную квартиру не обладала – фактически она и ее дети оказались на улице.

Все адвокаты, к которым она обращались, отказывались от дела, ссылаясь на безнадежность ситуации.

Мы решили обратиться в суд с иском об освобождении квартиры от ареста, используя правовую конструкцию добросовестного приобретателя, закрепленную в ГК РФ в отношении виндикационных исков. В обоснование иска нами было положено утверждение о том, что если арест явился единственным препятствием в регистрации перехода права собственности, и при этом сторона действовала разумно и добросовестно, эта сторона вправе признать через суд свое право собственности на данную квартиру.

В итоге судебный процесс, который длился более года, закончился нашей победой.

За гражданкой К. было признано право собственности на арестованную квартиру, а сам арест снят по решению суда.

Ленинский районный суд города Ижевска полностью поддержал наши доводы, которые сводились к следующему.

Действительно, согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи.

Согласно п. 60 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Таким образом, покупатель по не зарегистрированному договору купли-продажи недвижимого имущества является титульным владельцем и на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ вправе требовать освобождения данного имущества из-под ареста, если решением об аресте нарушает его права на данное имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель по договору купли продажи недвижимого имущества имеет право требования регистрации такого договора и перехода права собственности.

Подписание и передача на государственную регистрацию договора купли-продажи, акта приема-передачи квартиры, факт оплаты по договору купли-продажи свидетельствует о том, что у истца возникло законное право на пользование квартирой, а также право на регистрацию приобретения права собственности на квартиру.

Единственным препятствием в приобретении наши Клиентом права собственности на квартиру стало указанное выше постановление о наложении ареста. Указанным обстоятельством нарушаются права истца на регистрацию договора купли-продажи и перехода доли в праве собственности на квартиру.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ сделка с недвижимостью признается недействительной при несоблюдении требований о её регистрации или прав по ней только в случаях, установленных законом. В ст.550 ГК РФ о форме договора купли-продажи не содержится указаний о недействительности договора по причине отсутствия его регистрации или прав по нему. Сделки с недвижимым имуществом — жилыми помещениями согласно п.2 ст. 223, п. ст. 558 ГК РФ считаются заключенными после их регистрации, то есть несоблюдение требований об элементе формы сделки -её регистрации по таким договорам не поставлено под угрозу их недействительности.. Поэтому в силу п.3 ст. 165 ГК РФ в случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, и одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно п.п. 58-60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

При этом системное толкование ст. 301-302, 305 позволяет сделать вывод о том, что указанный приобретатель является законным владельцем вещи в силу того обстоятельства, что он безусловно приобретет на нее право собственности в будущем. Таким образом, положения п. 60 Постановления Пленумов ВС и ВАС во взаимосвязи со ст. 551 ГК РФ говорят о праве покупателя по договору требовать регистрации себя в качестве собственника именно с момента подачи необходимого комплекта документов в регистрирующий орган.

Поскольку в рассматриваемом случае только наложенный после подачи заявления арест воспрепятствовал возникновению у Истца права собственности, при этом Истец действовал добросовестно и с должной степенью осмотрительности и заботливости, требования Клиента были удовлетворены в полном объеме.

Ринат Ахмитшин
15 июля 2011 года