8(909)064-92-92
Адвокат (рег. № в реестре адвокатов Удмуртской Республики 18/987),
Преподаватель Удмуртского государственного университета
«Истина нуждается в защите»

Что нужно знать при заключении договора долевого участия в строительстве


Долевое участие в строительстве было, да и сейчас является распространенным способом приобретения жилья.

Достоинства долевого строительства — простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое возможно при долгосрочном банковском кредитовании, а также более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению с ценами на готовые квартиры вторичного рынка.

На сегодняшний день на рынке города Ижевска присутствует ряд строительных компаний, сотрудничество с каждым из которых имеет свои минусы и плюсы. Печальным фактом является то обстоятельство, что некоторые застройщики нашего города не справились с возникшими проблемами и строительство их объектов было заморожено. К последним можно отнести такие компании, как «Химстрой», «Капитал Строй», «Кантек», «Строительная фирма «Римский квадрат», СК «Столица» и др.

Намереваясь заключать договор об участии в долевом строительстве жилья, потенциальный инвестор должен знать, что в этом случае предписывает закон. Согласно законодательным нормам, единственный вид договора, который могут заключать застройщик и участник долевого строительства – это договор о долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован и вступает в силу только с момента регистрации. Естественно в нем должны быть четко определены права и обязанности обеих сторон.

Так, застройщик обязан четко указать: – Что именно, и где именно (в соответствии с проектной документацией) строится? – Каковы сроки завершения строительства и когда квартира (не ориентировочно, а с указанием точной даты) будет передана участнику долевого строительства?

Кроме того, договор должен определять стоимость, сроки и порядок уплаты, а также гарантийный срок, (не менее 5 лет) в течение которого строители несут ответственность за качество своей работы.

Прежде, чем подписывать договоры с будущими участниками долевого строительства, застройщик обязан получить разрешение на строительство, опубликовать в печатных СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию (попросту говоря, рассказать о себе и о строящемся доме) и зарегистрировать право собственности на земельный участок, где будет вестись строительство, или право аренды этого участка.

Если эти требования застройщиком проигнорированы, клиент может потребовать немедленного возврата уже уплаченных денежных средств и возмещения причиненных убытков – проценты по ставке рефинансирования Центрального Банка России в двойном размере.

Как свидетельствует практика, наиболее частыми нарушениями, которые вызывают недовольство инвесторов, являются несоблюдение сроков строительства и плохое качество. За просрочку в передаче квартиры участнику долевого строительства закон обязывает застройщика уплатить пеню. Сложнее с недоделками. Если они серьезные, то застройщик обязан либо устранить их в разумные сроки, либо уменьшить цену договора, либо же компенсировать расходы на их устранение, если жилец будет делать это самостоятельно.

Впрочем, требовать возврата уже уплаченных денег всегда сложно, как и предъявлять претензии «задним числом». Почти наверняка последует резонный вопрос: а куда вы смотрели, когда подписывали передаточный акт? Поэтому внимательным нужно быть изначально.

Еще при подписании договора с застройщиком следует убедиться, что в нем не заложена какая-либо «мина», вроде того, что строительная фирма не отвечает за качество стройматериалов. А при передаче квартиры участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика составления отдельного акта, в котором перечисляются все недоделки и несоответствия объекта установленным требованиям качества. И передаточный акт не следует подписывать до тех пор, пока все несоответствия не будут устранены. Кстати, имейте в виду, что обязательства застройщика считаются выполненными только тогда, когда на этом документе появится ваш автограф. Так что, если устранение недоделок затянется, то застройщик будет вынужден еще и выплатить вам неустойку за просрочку в передаче квартиры.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке участник долевого строительства может в случаях если: – срок передачи Застройщиком квартиры просрочен более чем на 2 месяца; – если в процессе строительства изменена проектная документация, в результате чего квартира уменьшается в размерах или вообще приобретает не тот вид, который был оговорен изначально; – если общее имущество жильцов дома или нежилые помещения изменили свое первоначальное назначение; – если застройщик отказывается устранять недоделки, или же несоответствия по качеству таковы, что устранить их невозможно.

Понятно, при расторжении договора по инициативе инвестора застройщик обязан вернуть ему уже уплаченные деньги. Но кроме того еще и выплатить пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата.

Разумеется, свои права есть и у застройщика. Он может разорвать договор, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно. Следует заметить, что своевременность оплаты имеет весьма и весьма существенное значение. Просрочка платежей более чем три месяца – уже уважительная причина для расторжения договора, даже в том случае, если потом участник долевого строительства внесет всю задолженность сразу. Аналогично – если сроки платежей нарушены 4 раза за год. И в любом случае за просрочку платежей дольщик платит пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.

В подобного рода сделках рискуют в определенной степени оба – и застройщик, и участник долевого строительства, но последний все же больше. Были в прошлом примеры, когда вложивший средства в строительство человек оставался и без денег, и без жилья. Поэтому законодатели предусмотрели дополнительную защиту прав инвесторов: с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.

Но вот дом, наконец возведен, недоделки устранены, взаимных претензий у застройщика и инвестора нет, и новоселы въезжают в новую квартиру. Теперь необходимо зарегистрировать право собственности на жилье. Для этого застройщик должен передать в десятидневный срок в уполномоченный регистрирующий орган разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передаточный акт. Теоретически с заявлением о регистрации права собственности может обратиться и новый владелец квартиры. Но практически это сделать довольно сложно, хотя бы потому, что понадобится техническая документация на квартиру.

Ну и последнее, что полезно знать участнику долевого строительства: законом предусмотрено существование органа уполномоченного надзирать за долевым строительством и контролировать деятельность застройщиков. В функции этого органа входит рассмотрение жалоб связанных с нарушениями закона, выдача предписаний застройщикам об устранении нарушений, обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

С уважением, Ринат Ахмитшин