Несмотря на то, что наша страна обладает достаточно большими земельными ресурсами, земельные участки нередко становятся предметом судебных тяжб. Связано это с тем, что земельные участки, в зависимости от места их расположения, имеют разную экономическую ценность и ликвидность. Так, например, рыночная стоимость земельного участка размером в несколько соток, расположенного в городе Ижевске, будет несоизмеримо выше стоимости участка, площадь которого несколько гектаров, но который расположен в одном из отдаленных районов Удмуртии.
Также следует учитывать менталитет российского народа – земля издревле считалась кормилицей семьи, дачные «6 соток» становились для советских граждан, по сути, вторым домом.
Существующее легальное определение земельного участка появилось в российском законодательстве сравнительно недавно, лишь с введением в 2008 году в Земельный Кодекс РФ главы I.1 «Земельный участки». Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Как мы видим из данного определения, основным индивидуализирующим признаком земельного участка как объекта гражданского оборота является местоположение его границ, т.е. его территориальная определенность.
Российская Федерация унаследовала от СССР массу земельных участков, границы которых на местности точно не определены. Связано это с тем, что в период с 30-х по 90-е годы XX века в нашей стране применялась так называемая ориентировочно документальная индивидуализация земельных участков. Это означает, что при выделении земельных участков их натурные измерения не проводились, планы участков «рисовались» в кабинетах чиновников без выезда на места. Такое положение вещей было более или менее оправданным в период всеобщей государственной собственности на землю. Однако с началом первого этапа земельной реформы после принятия 23 ноября 1990 г. Закона РСФСР N 374-1 «О земельной реформе», с которым связывают возникновение в нашем государстве права частной собственности на землю, нередкими стали случаи, когда выяснялось, что документарные границы земельных участков разительно отличались от фактических, что неминуемо повлекло возникновение земельных споров между смежными землепользователями (соседями).
Устранить данный недостаток были призваны ранее действовавший ФЗ «О государственном земельном кадастре» и сменивший его ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Однако следует сказать, что и ныне действующее законодательство закрепляет, что границы земельных участков могут определяться как с установлением их на местности, так и без такового.
Порядок уточнения границ земельных участков, т.е. точного определения координат их поворотных точек, установлен в ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно данной норме, при уточнении границ земельного участка кадастровым инженером при изготовлении межевого плана местоположение границ земельного участка определяется:
- либо на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок;
- либо при отсутствии указанного документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании
Если же указанные документы отсутствуют, границы земельного участка определяются исходя из границ, существовавших на местности 15 и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Данная норма, несмотря на очевидную простоту содержащихся в ней правил, породила на практике массу вопросов и разночтений.
Первое из них – подсудность рассматриваемой категории гражданских дел. Имеются случаи, когда суды квалифицировали данный вид споров как дела об определении порядка пользования земельным участком и относили их к подсудности мировых судей. С данными выводами нельзя согласиться, так как правовым основанием определения порядка пользования являются ст. 247, 253 Гражданского Кодекса РФ, т.е. факт наличия имущества на праве общей собственности. Спор же об оспаривании границ земельных участков подразумевает наличие двух индивидуальных собственников, владеющих смежными земельными участками.
Следующий вопрос, вызвавший затруднения на практике, – какие документы следует считать правоустанавливающими. Так, по одному из дел, рассмотренных мировым судьей Малопургинского района Удмуртской Республики истец полагал, что имеющийся у него план земли, который является приложением к свидетельству о праве собственности, выданному в 1992 году, имеет приоритет перед фактически сложившимся землепользованием, и требовала установить границы земельных участков так, как они изображены в данном плане земли. Однако сторона истца не учла ряд обстоятельств, которые не позволяют отнести план земли к документам, на основании которых можно уточнять границы земельных участков. Во-первых, план земли не содержит точных координат границ, что в принципе делает невозможным уточнение границ лишь на основании графического изображения, содержащегося в плане.
Однако основная ошибка истца и его представителя заключалась в другом, а именно – в незнании отличий таких теоретических понятий как «правоустанавливающий» и «правоудостоверяющий документ». Несмотря на то, что они часто используются как синонимы, эти понятия не являются тождественными. Учитывая отсутствие законодательного определения понятия «правоустанавливающие документы» и исходя из этимологического значения слова «правоустанавливающий» – «тот, что устанавливает право» – можно сделать вывод о том, что правоустанавливающий документ – это документ, который устанавливает право на что-то, в частности, право лица на земельный участок. Соответственно, государственные акты на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности, договор застройки – являются документами, удостоверяющими приобретение лицом прав (права собственности, права постоянного пользования или права аренды) на земельный участок.
Правоудостоверяющий же документ лишь удостоверяет факт наличия уже возникшего права. Классическими правоудостоверяющими документами на сегодняшний день являются свидетельства о праве собственности, выдаваемые в удостоверение факта регистрации права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Таким образом, правоустанавливающий документ первичен по отношению к правоудостоверяющему, как раз этим можно объяснить отсылку законодателя именно к ним в ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
План земли, которым оперировала сторона истца в приведенном в примере, не является правоустанавливающим документом, так как он сам по себе не влечет возникновение права, а лишь подтверждает наличие уже существующего. Поэтому, ссылка на данный план при определении границ земельного участка была бы в корне неверной.
Резюмируя изложенное, хотелось бы посоветовать посетителям нашего сайта определить границы принадлежащих Вам земельных участков и внести данные сведения в государственный кадастр недвижимости. Это стабилизирует Ваш статус как собственника конкретного земельного участка и поможет избежать возможных судебных процессов в будущем.
Ринат Ахмитшин
20 сентября 2010 года