Верховный суд Удмуртской Республики удовлетворил апелляционную жалобу адвоката Ахмитшина Р.Р. и отменил решение районного суда об отказе во взыскании компенсации за передачу квартиры меньшей площади.
К адвокату Ахмитшину Р.Р. обратилась гражданка Б., мать троих детей, которой по договору долевого участия в строительстве была передана квартира существенно меньшей площади, нежели было предусмотрено самим договором.
На первый взгляд, дело не представляло особой сложности, поскольку по данному вопросу существует распространенная и обширная практика судов общей юрисдикции. Не без гордости отметим, что данная практика во многом сформирована с нашим участием.
В суде первой инстанции сторона Ответчика (застройщика) представила свои обоснованные возражения на исковое заявление.
Суть их сводилась к тому, что согласно п. 1.5.1 договора стороны допускают возможность расхождения фактической площади объекта, установленной по окончании строительства обмерами БТИ в пределах 2% по сравнению с проектной площадью.
Данное условие договора в соответствии с новой редакцией ст. 168 ГК РФ является оспоримым, а не ничтожным. Поскольку Истцы в пределах годичного срока исковой давности для предъявления требований о признании сделки оспоримой и применении последствий недействительности такой сделки не оспорили данное условие договора, оно на сегодняшний день является действующим и лишает дольщика права требовать возмещения разницы между фактической и проектной площадью квартиры.
К сожалению, нам не удалось убедить председательствующего судью в ошибочности такого подхода. Решением Индустриального районного суда города Ижевска в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации за передачу квартиры меньшей площади было отказано.
Суд при этом отметил, что Истец, не обосновал, что уменьшение площади (в пределах 2% согласно п. 1.5.1 Договора) является отступлением, а также не привел документального подтверждения, что отступления от условий договора в рамках достигнутых условий договора привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
По мнению суда, разница в площади переданного объекта на 1,34% по сравнению с площадью объекта, предусмотренной договором, не свидетельствует об ухудшении качества квартиры, которое привело к непригодности для ее использования.
Разумеется, такое решение суда нас категорически не устраивало, и по этой причине нами в Верховный суд Удмуртской Республики была подана апелляционная жалоба на решение суда.
Апелляционным определением Верховного суда Удмуртской Республики решение суда первой инстанции в обжалуемой части было отменено, вынесено решение о полном удовлетворении исковых требований нашего доверителя.
При этом суд апелляционной инстанции в полном соответствии с нашей апелляционной жалобой указал следующее.
Отказывая удовлетворении требований о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены, суд 1 инстанции исходил из того, что стороны в договоре предусмотрели возможность расхождения площади объекта долевого строительства в пределах 2% от проектной площади, при котором не производится перерасчет цены договора; изменение площади объекта не привело к ухудшению её качества и к непригодности для использования.
Однако, суд 1 инстанции не дал оценку доводам истца о ничтожности условия договора о возможности расхождения площади в пределах 2% от проектной площади.
Согласно части 3 статьи 4 ФЗ №214 по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить, в данном случае, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно части 4 статьи 4 ФЗ №214 договор участия в долевом строительстве должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договором, заключенным между истцом и ответчиком, такой объект в соответствии с проектной документацией определен, выкопировка из проектной документации (план объекта), где определены размеры, площадь и состав помещения, является приложением к договору.
Пунктом 1.5.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что допускается расхождение фактической площади объекта в пределах 2%, то есть в данном случае в пределах 1 кв.м.
По мнению судебной коллегии, вышеуказанное условие договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора.
Пунктом 9 ст.4 ФЗ N 214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ № 214.
В силу п. 4 ст. 7 ФЗ № 214 условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Данная норма права корреспондирует с положениями пункта 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту — Закон N 2300-1), согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора — потребителя, гражданина.
В силу ст. 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.
Таким образом, договор с гражданином-потребителем не может содержать положения, освобождающие исполнителя от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В апелляционной жалобе и в иске истец указывает на то, что условия договора, предусмотренные п. 1.5.1. являются ничтожными, поскольку позволяют ответчику в одностороннем порядке увеличить стоимость жилого помещения, противоречат действующему законодательству и нарушают права дольщика по Договору участия в долевом строительстве.
Исследовав условия данного договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о том, что положения п. 1.5.1 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ФЗ № 214 и Законом о защите прав потребителей, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.
Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).
Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Недействительное (ничтожное) условие договора не влечет юридических последствий, предусмотренных данными условиями договора.
При этом судебная коллегия принимает во внимание положения п. 1 ст. 4 ФЗ N 214, согласно которому к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также п. 1 ст.7 ФЗ № 214, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
По условиям договора и в силу вышеуказанных положений ФЗ №214 застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре, и проектной документации.
Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства характеризуют качество объекта недвижимости. Цена объекта также определяется с учетом его площади.
Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации является нарушением условий договора и проектной документации, ненадлежащим исполнением договора.
Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п.1 ст.29).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что условия, содержащиеся в указанном пункте Договора, ограничивают право дольщика, предусмотренные ст.7 ФЗ №214 и п.1 ст.29 Закона РФ о защите прав потребителей на соразмерное уменьшение цены договора, и по сути освобождают застройщика от ответственности в случае, если объект долевого строительства построен меньшей площадью, чем предусмотрено проектной документацией и договором, при том, что цена договора также поставлена в зависимость от общей площадью объекта долевого строительства, что следует из пунктов 2.6-2.6.3 договора.
С уважением, Ринат Ахмитшин