8(909)064-92-92
Адвокат (рег. № в реестре адвокатов Удмуртской Республики 18/987),
Преподаватель Удмуртского государственного университета
«Истина нуждается в защите»
Вопрос:

• Оксана Шубина:

Моему отцу на праве собственности принадлежит земельный участок в г. Ижевске. С целью получения разрешения на строительство мы обратились в Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска. Однако, нам отказали в выдаче разрешения в связи с нахождением земельного участка в зоне ЖД1-1 – Зоне многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки в сочетании с многоэтажной жилой застройкой. Правы ли они? Что нам делать?

• Ринат Ахмитшин (адвокат):

Оксана, Вы можете обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство в судебном порядке по следующим основаниям.

Действительно, исходя из смысла ст. ст. 2, 18, 51 Градостроительного кодекса РФ, возведение индивидуального жилого дома возможно только при наличии разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченными органами, в рассматриваемом случае ГУАИГ Администрации г. Ижевска, в строгом соответствии с генеральными планами поселений и на их основе разработанных Правил застройки и градостроительных регламентов, установивших зонирование территории.

Таким образом, усматривается конфликт частного и публичного интереса, в котором судом приоритет предоставлен собственнику земельного участка, имеющему в соответствии со ст. 209 ГК РФ право свободного пользования, владения и распоряжения собственностью.

В соответствии с п. 1 и п. п. 4 п. 2, пунктов 3-6 ст. 56 Земельного кодекса РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами и ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, устанавливаются бессрочно или на определенный срок, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Системное толкование вышеперечисленной нормы и статьи 280 ГК РФ позволяют сделать вывод о том, что ограничение прав собственника земельного участка подлежит регистрации, но и это ограничение не запрещает собственнику пользоваться и владеть своей собственностью по своему усмотрению, только возлагает на собственника риск отнесения на него бремени расходов и не включение их в выкупную цену, при строительстве, расширении и реконструкции зданий и сооружений, совершенных после регистрации ограничения.

Правила землепользования и застройки города Ижевска, утвержденные решением Городской Думы города Ижевска 27.11.2007 г. № 344, являются муниципальным нормативным правовым актом, целью разработки которых, как указано в Преамбуле и ст. 7 акта, является обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства и обеспечение равенства участников градостроительных отношений, необходимость учета в градостроительных регламентах фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При этом, названные Правила не содержат какие-либо конкретные сроки приведения видов разрешенного использования земли в соответствие с градостроительными регламентами, определяя территориальные зоны не содержат ограничения прав собственников индивидуальных жилых домов по возведению объектов индивидуального строительства в зависимости от территориальных зон.

Что касается положений ст. ст. 2, 18 и 51 ГрК РФ, в них также не содержится прямого запрета на осуществление и возведение жилого дома, а закрепляются положения о том, что разрешение на строительство должно осуществляться на основе градостроительных норм и должно подтверждать соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, п. 6 ст. 7 Правил землепользования и застройки города Ижевска земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких случаев опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, отказ в выдаче разрешения на строительство незаконен.

Вопрос:

• Алексей:

Здравствуйте. У меня такой вопрос. В моей квартиры прописаны я, моя жена, наш сын и бывший собственник квартиры. Наши неоднократные просьбы сняться с учета он игнорирует. Как нам поступить? Можем ли мы выписать бывшего собственника без его согласия?

• Ринат Ахмитшин (адвокат):

Добрый день, Алексей.

В Вашем случае единственно возможный вариант снятия бывшего собственника с регистрационного учета – обращение в суд с исковым заявлением о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учета. К сожалению, «выписать» человека при отсутствии его согласия без обращения в суд невозможно.

Вопрос:

• Татьяна:

Скажите пожалуйста, можно ли взыскать с застройщика компенсацию за предоставление квартиры меньшей площади? В договоре есть пункт о том, что разница в площади не компенсируется.

• Ринат Ахмитшин (адвокат):

Здравствуйте, Татьяна.

К сожалению, многие застройщики Удмуртии (АСПЭК-Домстрой, Альянс, Талан) включают в договоры долевого участия пункты о том, в случае предоставления дольщику квартиры меньшей площади перерасчет суммы договора не производится, или такой перерасчет производится лишь при существенном уменьшении площади.

Безусловно, данные положения договоров существенно ущемляют права дольщиков. Судебная практика по поводу возможности перерасчета цены договора в различных регионах страны различна. К счастью, суды Удмуртской Республики придерживаются позиции, согласно которой перерасчет возможен в любом случае, даже вне зависимости от наличия в договоре указанных выше условий.

Данный вывод судов полностью обоснован. Условия договора о возможности предоставления квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены противоречат императивному предписанию п. 4 ст. 7 ФЗ-214, поскольку позволяют освободить Застройщика от ответственности за передачу квартиры ненадлежащего качества.

Вопрос:

• Martin:

Мой сын приписан в моей квартире. Квартира приватизирована. В последнее время он приводит к нам домой своих приятелей, здесь они допоздна употребляют спиртные напитки, кричат, дебоширят. Могу ли я выселить его?

• Ринат Ахмитшин (адвокат):

Добрый день.

Возможность выселения члена семьи собственника предусмотрена п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Основным фактом, подлежащим доказыванию по таким категориям дел, является прекращение семейных отношений. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

При условии наличия доказательств указанных обстоятельств Вашего сына можно выселить и снять с регистрационного учета.

Также согласно судебной практике возможно выселение по причине нарушения правил пользования жилыми помещениями (по аналогии закона применяется п. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ).